供地无锡领跑第三批集中供地

自今年2月官方宣布22城集中供地政策以来，促销转眼间，第轮集中出让土地的集中供地模式已行至最后一站。

11月1日，供地无锡领跑第三批集中供地，也参无奈再度平淡收场。促销据悉，第轮无锡第三次集中供地共出让20宗地块，集中总起拍价273.7亿元。供地其中有涉宅用地18宗，也参定销房用地2宗。促销

最终，第轮17宗为底价成交，集中并且七成地块为地方国企托底；收金273.8亿元，供地较总起拍价仅溢价约0.04%。也参唯一值得欣喜的，莫过于无锡此轮20宗地块全部出让成功，无一流拍。

三轮土拍热度依次递减的无锡，也似乎预示了22城集中供地的气氛，一轮不如一轮。也是，看客都累了，更别提内忧外患、心力交瘁的房企们了。

01

城市叒上新了还带着一群“复读生”

与第二批集中供地“延期、中止”之风大相径庭，城市第三轮集中供地上的果断、干脆又利落。

截至今日，杭州是第7个宣布第三批集中供地上新的城市。根据杭州新鲜出炉的公告显示，第三批次共出让51宗商住地。其中，既有在第二批集中供地时遭遇临时撤拍的“复读生”地块，也有全新亮相的热门优质地块。

有业内人士表示，杭州第三批次集中供地现在属于勾地阶段，后续也会根据勾地情况，公布出让地块数、出让时间等具体安排。

早在10月24日，南京就已经迅速挂牌61宗地块，其中，包含商品住宅用地45宗，8宗安置房及8宗租赁住房，计划于11月25日集中出让。

南京的第三批次供地计划，除了是今年供地数量最多的一次之外，热门板块供地量也有所增加。此外，三批次供地在商品住宅土地供应上有所减少。

两日后，苏州随即跟上。挂牌公告显示，第三批次共出让26宗涉宅地块，其中，商品宅地22宗、租赁宅地2宗、安置房用地2宗；将于11月24日正式开拍。

而据苏州当地人士透露，苏州最后一轮供地中有不少压箱底的好地，位置相当不错，估计有兴趣的房企不会少。而另一值得关注点的在于，苏州本次出让的城镇住宅用地均不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

在第二批集中供地中打破“流拍魔咒”的深圳表明，只要发展前景好，依然能得到房企的偏爱。深圳第三批集中供地挂牌11宗地块，数量为第二批集中供地供应量的一半，但起拍总价占第二批集中供地的83%，这源于此轮推出的地块质量较高。

今年首现的“双定双限房”，使得上海激起了第三批集中供地的一丝浪潮。上海本次共出让住宅用地共计58幅。其中24宗普通商品住房用地；4宗城中村改造地块；1宗双定双限房用地；9宗租赁住房用地；19宗征收安置房用地。上海第三批住宅推地量有所下降，且市中心区域无地块供应。

针对“双定双限房”也有专家表示，主要是针对人才安居用房，主要是限定价格，限定户型等，并且在限定的区域内，且符合特殊限定条件的人群才能够申请，并且有的还会限制交易，可以理解为人才保障用房，此前在浦东、嘉定有类似项目。

而广州在此轮供地中，无论从数量还是金额上，都有了一定程度“缩水”。广州第三批供地共计推出17宗地，其中近4成为“复读生”。因为有7宗地为过往流拍土地重新挂牌。

02

城市给予的温柔：降低门槛

行至集中供地最后一站，也撞上了冷酷的初冬，城市选择了多给房企一丝温暖。

从上述几个城市在规则上的表示来看，虽然难说“示好”房企，但确实释放出了一些松绑的信号。

比如，下调保证金，允许分期付款，首付比例下降，降低地价等。不得不说，真有双十一降价、打折、满减的味了……

在苏州第三批次出让规则中，就将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外）。这意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求，也在一定程度上减少企业需提前支付二期土地款的压力。

此外，苏州还将保证金全部下调至30%，而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外，其余区域保证金比例大多为50%。南京此轮供地中也将部分区域保证金比例下调至20%。

同时，南京第三批集中供地规则还取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发、严格限制股权转让”等约束；在房企资质方面，第三批供应地块全部要求资质为三级及以上，此前在上一轮供地中则多数要求二级甚至一级。

而在第二批集中供地中意外遇冷的广州，此轮选择了取消“限房价”+降地价的组合招。除此之外，广州本轮集中供地中的番禺、白云等地块，取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许分期支付。对于房企而言，相当于撤掉了一道高门槛。

相较于第二批集中供地规则，深圳此轮供地中没有出现“竞自持”的规定，也算是略给房企们减了减担子吧。

有市场消息显示，杭州第三批集中供地已取消“竞品质”，改为“定品质”，前期撤拍的部分地块也将下调起拍价。不过，这些新规并未在今天的预公告中披露，具体的政策揭晓还要等到地块正式挂牌。

03

地市回暖？幅度有限！

虽然城市在第三轮供地中“降下身段”，放宽部分规则，但在“房住不炒”基调下政策调控仍然难言大幅放松。

比如，苏州第三次集中供地对于参拍企业资质及资金来源的要求更为严格，在审查资金来源、禁“马甲”参拍的同时，要求联合竞买的各方均具有房地产开发企业资质。

而上海、深圳、南京等城市均表示，本批次用地挂牌方案将延续第二批次用地成功出让经验。

深圳此轮供地除2宗地块拟用于建设出售型人才住房用地外，其余9宗地块均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。

“基于部分重点城市可售库存整体偏低、涉租赁用地流拍撤牌等原因，重点城市土地市场低迷态势亟须改善。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析认为。

对于三轮土拍，陈文静预计，第三批集中供地在土拍规则和出让条件的优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。

克而瑞研究中心总经理林波分析认为，今年上半年房企补货的意愿是积极的，尤其是中大型房企，在重点城市的拿地势头不弱。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下，房企在下半年整体拿地热情明显减弱。

并且他预计，这一现象在今年不会发生显著变化，土地降温的态势还将持续。

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